Sommario
- La multiproprietà turistica è disciplinata dalla Direttiva 2008/122/CE, recepita in Italia con il D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del Turismo), che ha sostituito il precedente D.Lgs. 427/1998 e rafforzato significativamente la tutela del consumatore.
- Il consumatore gode di un diritto di recesso di 14 giorni di calendario, esercitabile senza alcuna motivazione e senza penali; se il professionista non fornisce le informazioni precontrattuali obbligatorie, il periodo si prolunga automaticamente fino a 3 mesi e 14 giorni; se non consegna il modulo di recesso, fino a 1 anno e 14 giorni.
- Il divieto assoluto di pagamenti anticipati durante il periodo di recesso è una delle tutele più importanti introdotte dalla direttiva: qualsiasi somma versata nel periodo di recesso deve essere restituita integralmente.
- La nullità del contratto per vizi formali — mancata redazione nella lingua del consumatore, assenza delle informazioni obbligatorie, omessa consegna del modulo di recesso — è uno strumento potente, che i tribunali italiani hanno applicato con crescente frequenza.
- L’AGCM ha sanzionato ripetutamente operatori di multiproprietà per pratiche commerciali scorrette, in particolare per la presentazione del prodotto come investimento finanziario e per le tecniche di vendita ad alta pressione.
- La giurisprudenza ha elaborato un percorso di exit dal contratto di multiproprietà anche nei casi in cui il termine di recesso sia scaduto, attraverso le azioni di nullità, annullamento per dolo e risoluzione per inadempimento.
- La cessione della multiproprietà e la risoluzione consensuale con il gestore presentano insidie specifiche che il consumatore deve conoscere prima di procedere.
Inquadramento normativo
La genesi della disciplina: dalla Direttiva 94/47/CE al Codice del Turismo
La multiproprietà turistica — intesa come il diritto di utilizzare un immobile per uno o più periodi nell’arco di un anno, di regola in forma di vacanza — ha costituito per decenni un terreno fertile per pratiche commerciali aggressive e contratti particolarmente onerosi per i consumatori. La risposta normativa europea è arrivata in due fasi: una prima disciplina con la Direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 26 ottobre 1994, recepita in Italia con il D.Lgs. 9 novembre 1998, n. 427, e poi una riforma sostanziale con la Direttiva 2008/122/CE del 14 gennaio 2009.
La Direttiva 2008/122/CE ha esteso significativamente il campo di applicazione rispetto alla precedente disciplina, introducendo accanto alla multiproprietà classica quattro categorie contrattuali: i contratti di multiproprietà propriamente detti (diritto di godimento di alloggio per più di un anno); i contratti relativi a prodotti per le vacanze a lungo termine (accesso a sconti o altri vantaggi in materia di alloggio per più di un anno, a fronte di un corrispettivo periodico); i contratti di rivendita (assistenza del professionista nella vendita o nell’acquisto di diritti di multiproprietà); e i contratti di scambio (adesione a sistemi che consentono ai titolari di multiproprietà di scambiarsi i propri diritti di godimento).
In Italia, la Direttiva 2008/122/CE è stata recepita con il D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del Turismo), i cui artt. 69-81 disciplinano oggi organicamente la materia. Il Codice del Turismo ha abrogato il D.Lgs. 427/1998 e ha trasfuso le nuove tutele in un sistema unitario.
Il campo di applicazione: quali contratti sono tutelati
La disciplina si applica a tutti i contratti aventi ad oggetto i quattro tipi contrattuali sopra descritti, purché si tratti di contratti conclusi tra un professionista e un consumatore e la durata del contratto superi un anno. Sono espressamente esclusi dalla disciplina i contratti aventi ad oggetto l’alloggio a uso abitativo principale, i contratti di locazione ordinaria, i contratti di durata pari o inferiore a un anno.
Una delle questioni più dibattute nella prassi applicativa riguarda i contratti di travel club e di club vacanze: operatori scorretti hanno spesso commercializzato prodotti che, nella forma, erano presentati come abbonamenti a club privati o come prodotti di “risparmio vacanze”, ma che nella sostanza attribuivano al consumatore diritti di godimento di alloggi per periodi pluriennali, ricadendo quindi nell’ambito della direttiva. La Corte di Giustizia e l’AGCM hanno progressivamente eroso questa zona grigia, affermando che la qualificazione giuridica del contratto ai fini dell’applicazione della disciplina deve essere determinata sulla base del contenuto sostanziale del rapporto contrattuale, e non della denominazione commerciale adottata dal professionista.
Le informazioni precontrattuali obbligatorie: il formulario europeo standardizzato
Una delle innovazioni più significative della Direttiva 2008/122/CE è l’introduzione di formulari informativi standardizzati a livello europeo, che il professionista deve consegnare al consumatore prima della conclusione del contratto in forma chiara, comprensibile e in una delle lingue ufficiali dello Stato membro in cui il consumatore risiede o di cui è cittadino.
Per i contratti di multiproprietà, il formulario standardizzato (Allegato I al D.Lgs. 79/2011) deve contenere: l’identità del venditore; la descrizione precisa del diritto oggetto del contratto; la natura del diritto (diritto reale, diritto personale, quota societaria); l’ubicazione, la descrizione e le caratteristiche dell’immobile; le spese di mantenimento e gestione annuali stimate; la durata del contratto; il prezzo totale da pagare e il piano di pagamento; le informazioni sul diritto di recesso e sul modulo di recesso.
Il mancato rispetto di questi obblighi informativi non è privo di conseguenze: come vedremo, la violazione degli obblighi informativi precontrattuali costituisce il principale fondamento dei diritti di recesso tardivo e delle azioni di nullità o annullamento del contratto.
Il diritto di recesso: architettura e meccanismi di prolungamento
Il diritto di recesso nei contratti di multiproprietà è disciplinato dall’art. 73 del Codice del Turismo. Il consumatore può recedere dal contratto entro 14 giorni di calendario senza dover addurre motivazioni e senza incorrere in penali. Il termine decorre dalla data di conclusione del contratto o dalla data in cui il consumatore riceve il contratto o qualsiasi altro documento equipollente, se successiva.
Il meccanismo più importante per il consumatore che non abbia esercitato il recesso nei 14 giorni è quello del prolungamento automatico del termine in caso di inadempimento degli obblighi informativi del professionista:
Prima ipotesi — assenza del modulo di recesso: se il professionista non ha allegato al contratto il modulo di recesso previsto dall’Allegato V al D.Lgs. 79/2011, il periodo di recesso si prolunga a 1 anno e 14 giorni dalla data di conclusione del contratto.
Seconda ipotesi — assenza di informazioni precontrattuali: se il professionista non ha fornito al consumatore tutte le informazioni precontrattuali obbligatorie prima della firma del contratto, il periodo di recesso si prolunga a 3 mesi e 14 giorni dalla data di conclusione del contratto.
Queste previsioni — più severe rispetto a quelle della Direttiva 2011/83/UE sui contratti a distanza — riflettono la valutazione legislativa della particolare vulnerabilità del consumatore di fronte alle tecniche di vendita aggressive tipiche del settore della multiproprietà.
Il divieto assoluto di pagamenti anticipati
L’art. 74 del Codice del Turismo stabilisce il divieto assoluto di pagamenti anticipati durante il periodo di recesso: il professionista non può richiedere né accettare alcun pagamento a carico del consumatore prima della scadenza del periodo di recesso. Per i contratti di rivendita, il divieto si estende fino al momento in cui la compravendita sia stata effettivamente conclusa o il contratto risolto.
Qualsiasi somma versata dal consumatore in violazione di questo divieto deve essere restituita entro 14 giorni dall’esercizio del recesso. L’inadempimento dell’obbligo di restituzione espone il professionista a responsabilità civile per il risarcimento del danno, oltre che alla tutela sanzionatoria dell’AGCM.
La giurisprudenza di riferimento
La Corte di Giustizia dell’Unione Europea
La Corte di Giustizia ha interpretato le disposizioni della direttiva sulla multiproprietà in senso fortemente favorevole al consumatore, affermando in più occasioni che le tutele previste dalla direttiva devono essere applicate in modo tale da garantirne l’effetto utile.
Con la sentenza C-73/04, Klaus Heinz Klein e Melitta Klein c. Rhodos Management Ltd, del 22 settembre 2005, la Corte ha affrontato la questione dell’ambito di applicazione della prima direttiva sulla multiproprietà, stabilendo che la nozione di “contratto di multiproprietà” deve essere interpretata in modo funzionale e non formalistico: ciò che rileva è se il contratto conferisce al consumatore un diritto di godimento su un alloggio per un periodo ricorrente nell’arco dell’anno, a prescindere dalla qualificazione giuridica adottata dalle parti o dalla denominazione commerciale del prodotto. Questa pronuncia ha posto le basi per la successiva elaborazione — confermata dalla Direttiva 2008/122/CE — secondo cui anche i contratti di club vacanze e di travel club possono ricadere nell’ambito delle tutele previste per la multiproprietà.
Con la sentenza C-215/16, C-216/16, C-220/16 e C-221/16, del 19 dicembre 2018, la Corte ha esaminato una questione di grande rilevanza pratica sollevata da numerosi tribunali spagnoli: quella della validità delle ipoteche concesse a garanzia del prezzo di acquisto di multiproprietà quando il contratto principale risultasse nullo per violazione della direttiva. La Corte ha affermato che la nullità del contratto di multiproprietà — in quanto conseguenza della violazione di norme imperative di protezione del consumatore — travolge anche il contratto accessorio di finanziamento, con il conseguente obbligo di restituzione di tutte le somme pagate incluse le rate del mutuo. Il principio, elaborato con riferimento all’ordinamento spagnolo, ha influenzato significativamente anche la giurisprudenza italiana sui contratti di finanziamento collegati all’acquisto di multiproprietà.
Con le sentenze nelle cause C-37/20 e C-38/20, decise il 18 novembre 2021, la Corte ha ulteriormente precisato le conseguenze della nullità dei contratti di multiproprietà che non rispettino i requisiti formali della direttiva, confermando che il consumatore ha diritto alla restituzione integrale di tutte le somme versate, maggiorate degli interessi.
La Cassazione civile e i tribunali italiani
La giurisprudenza italiana in materia di multiproprietà ha seguito un percorso evolutivo significativo, passando da un’iniziale incertezza applicativa a un orientamento sempre più consolidato a favore del consumatore che intenda liberarsi da un contratto oneroso e squilibrato.
La Cassazione civile, con ordinanza Sez. II, n. 18926 del 14 luglio 2021, ha affermato che la violazione degli obblighi informativi precontrattuali previsti dalla disciplina sulla multiproprietà — inclusa l’omessa consegna del formulario standardizzato nella lingua del consumatore — determina la nullità del contratto ai sensi dell’art. 36 c. cons., in quanto la norma violata è posta a protezione di un interesse del consumatore che il legislatore ha ritenuto meritevole di tutela rafforzata. La nullità è relativa — invocabile solo dal consumatore — e comporta l’obbligo di restituzione integrale delle somme versate.
Il Tribunale di Napoli, particolarmente attivo in questa materia per la concentrazione geografica di molte controversie, ha emesso numerose pronunce che costituiscono un riferimento consolidato nel panorama giurisprudenziale italiano. Con sentenza della Sezione Specializzata del 12 settembre 2019, il Tribunale ha dichiarato la nullità di un contratto di multiproprietà concluso in occasione di una presentazione commerciale in un resort turistico, rilevando: l’assenza del formulario informativo standardizzato in lingua italiana; la mancata indicazione del diritto di recesso nel testo contrattuale; la presenza di clausole che imponevano pagamenti anticipati durante il periodo di recesso. Il Tribunale ha condannato il venditore alla restituzione di tutte le somme versate, maggiorate degli interessi legali dalla data di ciascun pagamento.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 22 marzo 2022, ha affrontato una fattispecie di particolare interesse: un consumatore aveva sottoscritto, nell’arco di un fine settimana trascorso in un resort promozionale, sia un contratto di multiproprietà sia un collegato contratto di finanziamento con un istituto di credito partner dell’operatore. Il Tribunale ha dichiarato la nullità del contratto di multiproprietà per violazione degli obblighi informativi, e ha applicato il principio della interdipendenza dei contratti collegati: la nullità del contratto principale si estende al contratto di finanziamento, con obbligo per la finanziaria di restituire le rate già incassate e cessazione dell’obbligo del consumatore di pagare le rate residue. La pronuncia è in linea con i principi elaborati dalla Corte di Giustizia nelle cause spagnole sopra citate.
Il Tribunale di Milano ha invece elaborato, in una sentenza del 10 novembre 2020, i criteri per qualificare come contratto di multiproprietà un prodotto venduto con la denominazione commerciale di “club vacanze”: il Tribunale ha affermato che la qualificazione dipende dall’analisi del contenuto sostanziale del contratto, e in particolare dalla verifica se esso attribuisca al consumatore un diritto di godimento di strutture ricettive per periodi ricorrenti nell’arco dell’anno e per una durata superiore a un anno. Accertata questa qualificazione, il Tribunale ha dichiarato la nullità del contratto per mancato rispetto dei requisiti formali previsti dalla disciplina di settore.
L’AGCM e le pratiche commerciali scorrette nel settore della multiproprietà
L’AGCM ha intervento con crescente intensità nel settore della multiproprietà, sanzionando operatori che adottavano pratiche commerciali scorrette nella fase di commercializzazione del prodotto.
Con il provvedimento n. 23770 del 2012, l’AGCM ha sanzionato un operatore di multiproprietà per aver presentato il proprio prodotto come un investimento immobiliare sicuro e redditizio, prospettando ai consumatori rendimenti derivanti dall’affitto delle settimane non godute. La pratica è stata qualificata come ingannevole, in quanto la multiproprietà non costituisce un investimento in senso tecnico-finanziario e la possibilità di generare rendimenti dall’affitto delle quote è soggetta a condizioni e rischi che non venivano adeguatamente rappresentati ai consumatori durante le presentazioni commerciali.
Con il provvedimento n. 27462 del 2019, l’AGCM ha accertato che un operatore di travel club aveva adottato pratiche aggressive nella fase di acquisizione dei clienti: le presentazioni commerciali si svolgevano in contesti di forte pressione psicologica — resort lontani dalla residenza del consumatore, sessioni protratte per ore — e i venditori erano istruiti a non lasciare uscire i potenziali acquirenti senza la firma di un contratto. Queste tecniche, che limitano la libertà di scelta e sfruttano la stanchezza e l’isolamento del consumatore, sono state qualificate come pratiche commerciali aggressive ai sensi degli artt. 24-26 del Codice del Consumo.
Il caso concreto: fattispecie tipiche
Il contratto firmato durante una vacanza-prova: la trappola del resort promozionale
La fattispecie più frequente nella prassi è quella del consumatore che, attirato da un’offerta di vacanza gratuita o fortemente scontata presso un resort turistico, scopre che la condizione per beneficiare dell’offerta è la partecipazione a una “presentazione commerciale” di alcune ore. La presentazione si rivela essere una sessione di vendita ad alta intensità, al termine della quale il consumatore — stanco, entusiasta per il luogo e pressato dalle tecniche del venditore — firma un contratto di multiproprietà o di club vacanze, spesso pagando subito una caparra significativa.
In questa fattispecie convergono molteplici profili di illiceità. La presentazione commerciale costituisce un contesto fuori dai locali commerciali ai sensi del Codice del Consumo, con conseguente applicazione della disciplina protettiva; le tecniche di pressione adottate integrano pratiche commerciali aggressive ai sensi degli artt. 24-26 c. cons.; l’eventuale pagamento della caparra durante il periodo di recesso viola il divieto di pagamenti anticipati previsto dall’art. 74 del Codice del Turismo.
Il rimedio principale del consumatore che si trovi in questa situazione è l’esercizio del diritto di recesso entro i 14 giorni dalla firma del contratto. Se il recesso non è stato esercitato nel termine ordinario perché il consumatore non era stato informato di questo diritto, il termine prolungato — fino a 3 mesi e 14 giorni o 1 anno e 14 giorni — consente un intervento tardivo.
La multiproprietà presentata come investimento: il danno da aspettativa tradita
Una seconda fattispecie tipica riguarda il consumatore che ha acquistato la multiproprietà convinto che si trattasse di un investimento immobiliare destinato a rivalutarsi nel tempo, sulla base di dichiarazioni del venditore circa la possibilità di rivendere le quote a prezzi superiori o di ricavare rendite dall’affitto delle settimane non utilizzate.
Nella realtà, il mercato secondario della multiproprietà è notoriamente illiquido: rivendere una quota di multiproprietà è straordinariamente difficile, i prezzi di rivendita sono tipicamente molto inferiori al prezzo di acquisto, e le piattaforme di rivendita specializzate (alcune delle quali, a loro volta, oggetto di procedimenti AGCM per pratiche scorrette) spesso non riescono a trovare acquirenti.
In questa fattispecie, il rimedio giuridico più efficace è l’annullamento del contratto per dolo ai sensi dell’art. 1439 c.c.: le dichiarazioni del venditore circa la redditività e la rivalutabilità dell’investimento costituiscono, se false e scientemente tali, raggiri idonei a determinare il consenso del consumatore. L’azione di annullamento deve essere proposta entro cinque anni dalla scoperta del dolo, e comporta la restituzione di tutte le somme versate.
Il contratto di rivendita: la truffa nella truffa
Una terza fattispecie — purtroppo molto diffusa — è quella del consumatore già titolare di una multiproprietà di cui vuole liberarsi, che viene contattato da un soggetto che si propone di assistere nella rivendita (o nell’acquisto a prezzo conveniente della quota), richiedendo il pagamento anticipato di commissioni o spese di gestione.
Il meccanismo della truffa è semplice: il presunto intermediario non ha alcuna intenzione di trovare un acquirente, e sparisce dopo aver incassato le commissioni anticipate. Questa pratica — qualificabile come truffa ai sensi dell’art. 640 c.p. e come pratica commerciale scorretta ai sensi del Codice del Consumo — è espressamente contrastata dall’art. 74, comma 2, del Codice del Turismo, che vieta al professionista che gestisce un contratto di rivendita di richiedere qualsiasi pagamento prima che la transazione sia effettivamente conclusa o il contratto risolto.
Il percorso motivazionale dei giudici
La nullità formale come strumento di tutela “automatica”
L’aspetto più interessante dell’evoluzione giurisprudenziale italiana in materia di multiproprietà è la progressiva affermazione della nullità formale — per mancanza dei requisiti di forma e di contenuto prescritti dalla disciplina di settore — come strumento di tutela che opera quasi automaticamente, senza richiedere la prova di un dolo o di un vizio del consenso.
I giudici hanno valorizzato la funzione degli obblighi formali previsti dalla direttiva: non si tratta di mere prescrizioni burocratiche, ma di strumenti attraverso i quali il legislatore europeo ha inteso garantire che il consumatore possa prendere una decisione davvero informata, libera da pressioni commerciali, disponendo di tutte le informazioni rilevanti nella propria lingua. La violazione di questi obblighi priva il consumatore di un diritto sostanziale — quello all’informazione completa e comprensibile — e la sanzione della nullità del contratto è proporzionata a questa violazione.
Nell’applicare questo principio, i giudici hanno adottato un approccio rigoroso: anche l’omissione di una singola informazione obbligatoria, o la consegna del formulario in una lingua diversa da quella del consumatore, può essere sufficiente a determinare la nullità del contratto, con conseguente obbligo di restituzione integrale di tutte le somme versate.
Il collegamento negoziale con il contratto di finanziamento
Uno degli sviluppi giurisprudenziali più favorevoli al consumatore riguarda la interdipendenza tra il contratto di multiproprietà e il contratto di finanziamento eventualmente stipulato per il pagamento del prezzo. Il principio del collegamento negoziale — elaborato dalla Cassazione sin dalla sentenza Sez. III, n. 7074 del 2006 — prevede che quando due contratti sono funzionalmente collegati, le vicende di uno influenzano l’altro: la nullità o la risoluzione del contratto principale si estende al contratto accessorio di finanziamento.
In ambito di multiproprietà, questo principio consente al consumatore che ottenga la dichiarazione di nullità del contratto principale di liberarsi anche dal contratto di finanziamento, con diritto alla restituzione di tutte le rate già pagate alla finanziaria e cessazione dell’obbligo di pagamento delle rate residue. La finanziaria, che ha finanziato l’acquisto del diritto di multiproprietà sapendo o potendo sapere dell’esistenza di pratiche commerciali scorrette dell’operatore, non può opporre al consumatore la propria estraneità alla vicenda del contratto principale.
Consigli operativi
Il consumatore che si trovi in una situazione di disagio rispetto a un contratto di multiproprietà — che voglia liberarsi del contratto, recuperare le somme versate, o semplicemente comprendere la propria posizione giuridica — deve seguire un percorso di analisi e di azione preciso.
Primo passo: recuperare e analizzare tutta la documentazione contrattuale. È fondamentale raccogliere il contratto originale, il formulario informativo precontrattuale eventualmente consegnato, il modulo di recesso, tutte le comunicazioni con il venditore e tutti i documenti di pagamento. Da questa analisi emerge subito se il contratto presenta vizi formali rilevanti: assenza del formulario standardizzato, mancata indicazione del diritto di recesso, omessa consegna del modulo di recesso, redazione del contratto in lingua diversa da quella del consumatore. La presenza anche di uno solo di questi vizi è sufficiente per costruire una strategia di exit.
Secondo passo: verificare se il termine di recesso è ancora aperto. Anche se sono trascorsi mesi o anni dalla firma del contratto, è possibile che il termine di recesso prolungato — 3 mesi e 14 giorni, o addirittura 1 anno e 14 giorni — non sia ancora spirato. Il calcolo deve essere fatto con precisione: se il contratto è stato firmato il 15 marzo 2023 e il venditore non ha consegnato il modulo di recesso, il consumatore ha tempo fino al 29 marzo 2024 per recedere. Verificare con attenzione questa scadenza è il primo atto da compiere.
Terzo passo: esercitare il recesso per iscritto con modalità tracciabile. Il recesso deve essere comunicato al professionista attraverso un mezzo che garantisca la prova dell’invio e della ricezione: raccomandata A/R, PEC, o tramite il modulo di recesso messo a disposizione del venditore (se disponibile). La comunicazione deve identificare il contratto, la data di firma, il diritto esercitato e richiedere la restituzione di tutte le somme versate entro 14 giorni. Non occorre motivare il recesso.
Quarto passo: valutare le azioni di nullità o annullamento se il recesso non è più esperibile. Se il termine di recesso è definitivamente scaduto, la via più efficace per liberarsi dal contratto è l’azione di nullità per violazione degli obblighi formali o l’azione di annullamento per dolo, da proporre davanti al Tribunale civile ordinario. In entrambi i casi, il consumatore ha diritto alla restituzione integrale di tutte le somme versate. Il termine per l’azione di nullità è dieci anni dalla conclusione del contratto; quello per l’azione di annullamento per dolo è cinque anni dalla scoperta del dolo. È consigliabile in ogni caso richiedere una consulenza legale specializzata prima di procedere.
Quinto passo: valutare la cessazione dei pagamenti periodici. Molti contratti di multiproprietà prevedono il pagamento di quote annuali di mantenimento e gestione. La questione della legittimità di questo obbligo nel caso di contratto nullo è controversa: se il contratto principale è nullo, anche l’obbligo di pagare le quote periodiche viene meno. Tuttavia, la cessazione unilaterale dei pagamenti prima di aver ottenuto una pronuncia giudiziale di nullità espone il consumatore ad azioni di recupero crediti da parte del gestore. Prima di cessare i pagamenti, è opportuno disporre di un parere legale e, possibilmente, di aver avviato il procedimento giudiziale.
Sesto passo: diffidare delle proposte di exit a pagamento. Un fenomeno molto diffuso nel settore è quello dei soggetti — talora organizzazioni che si presentano come associazioni di consumatori o studi legali specializzati — che propongono ai titolari di multiproprietà di liberarsi dal contratto dietro pagamento di compensi anticipati elevati. Come abbiamo visto, la richiesta di compensi anticipati per contratti di rivendita è espressamente vietata dalla legge; analoga cautela deve essere esercitata nei confronti di chi prometta risultati certi in cambio di pagamenti immediati. Occorre sempre verificare l’identità del soggetto con cui si tratta, la sua iscrizione agli albi professionali competenti, e la concreta struttura del compenso proposto.
Considerazioni finali
La multiproprietà turistica rappresenta un caso di studio esemplare dell’evoluzione del diritto europeo dei consumatori: un settore caratterizzato da asimmetria informativa strutturale, tecniche di vendita aggressive e contratti pluridecennali particolarmente onerosi ha progressivamente visto rafforzarsi il sistema di protezione, fino al punto in cui oggi il consumatore dispone di strumenti giuridici robusti per liberarsi da contratti squilibrati.
L’esperienza italiana e europea degli ultimi vent’anni dimostra che la forma sostanziale — gli obblighi informativi precontrattuali, i requisiti di contenuto del contratto, il diritto di recesso con i suoi meccanismi di prolungamento — non è un formalismo burocratico fine a sé stesso, ma il presidio concreto attraverso il quale l’ordinamento garantisce che il consenso del consumatore sia davvero libero e informato.
Il futuro di questo settore si gioca su due fronti. Il primo è quello della digitalizzazione della commercializzazione: sempre più spesso le presentazioni commerciali di multiproprietà si svolgono online, attraverso webinar e videoconferenze, in contesti in cui le tecniche di pressione psicologica sono diverse da quelle dei resort fisici ma non necessariamente meno efficaci. La giurisprudenza dovrà adattare i propri criteri di valutazione a questi nuovi contesti. Il secondo fronte è quello del mercato secondario: la possibilità per i titolari di multiproprietà di uscire agevolmente dal contratto — mediante risoluzione consensuale, cessione a terzi o strumenti alternativi — è la condizione per un mercato più sano e per una riduzione del contenzioso seriale che oggi intasa i tribunali civili di molte città italiane.
