Canne fumarie, stufe a biomassa, cappe di aspirazione e caldaie condominiali: la guida completa ai tre livelli di tutela — amministrativa, penale e civile — per chi subisce fumi, esalazioni e cattivi odori da un impianto termico non a norma.
Sommario
Il fumo della canna fumaria del vicino, l’esalazione persistente di una stufa a pellet mal regolata, l’odore di fritto della cappa di aspirazione del ristorante sottostante, i fumi della caldaia condominiale non revisionata: sono, nella pratica quotidiana, tra le controversie di vicinato più frequenti — e tra le più insidiose sul piano tecnico-giuridico, perché coinvolgono contemporaneamente tre livelli di tutela distinti e solo parzialmente sovrapponibili. Il livello amministrativo, governato dalla Parte Quinta del D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, disciplina gli obblighi tecnici e autorizzativi del proprietario dell’impianto. Il livello penale, imperniato sull’art. 674 c.p. (getto pericoloso di cose), punisce le emissioni di fumo atte a molestare le persone secondo una soglia — la “stretta tollerabilità” — più rigorosa di quella civilistica. Il livello civile, fondato sull’art. 844 c.c., consente al vicino di ottenere l’inibizione dell’immissione intollerabile e il risarcimento del danno. Il presente contributo ricostruisce gli obblighi tecnici del proprietario dell’impianto termico, illustra il funzionamento di questi tre livelli di tutela — con la giurisprudenza più recente, inclusa una pronuncia della Cassazione depositata nelle scorse settimane — e fornisce indicazioni operative concrete per il vicino che intenda farli valere.
Il principio di diritto
Le molestie da fumi ed esalazioni provenienti da un impianto termico si collocano all’incrocio di tre discipline distinte, ciascuna con una propria soglia di rilevanza, una propria autorità competente e un proprio rimedio. Comprendere la relazione tra questi tre livelli è la chiave per orientare correttamente la tutela del vicino leso.
Il primo livello è quello amministrativo: la Parte Quinta del D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152 impone al proprietario dell’impianto obblighi tecnici, autorizzativi o dichiarativi che variano in funzione della potenza termica dell’impianto, la cui violazione è sanzionata in via amministrativa (e, nei casi più gravi, penale) indipendentemente dall’accertamento di una concreta molestia al vicino. Il secondo livello è quello penale, imperniato sull’art. 674 c.p., che punisce come contravvenzione di pericolo l’emissione di gas, vapori o fumo atti a offendere, imbrattare o molestare le persone: la giurisprudenza ha da tempo chiarito che la soglia di rilevanza di questa norma è quella della “stretta tollerabilità”, più rigorosa di quella civilistica, e non ammette il bilanciamento tra le esigenze della produzione e le ragioni della proprietà che caratterizza invece il rimedio civile. Il terzo livello è quello civile, fondato sull’art. 844 c.c., che consente al proprietario del fondo vicino di agire per l’inibizione dell’immissione che superi la “normale tollerabilità”, avuto riguardo alla condizione dei luoghi, e per il risarcimento del danno subito.
«L’autorizzazione amministrativa per l’esercizio di un’attività è concessa a condizione che l’esercizio non superi i limiti della più stretta tollerabilità […]; perché le emissioni siano considerate tali ed integrino, conseguentemente, la contravvenzione di cui all’art. 674 c.p., è sufficiente che superino la “stretta” tollerabilità, non riferendosi, tale norma, alla “normale” tollerabilità, che costituisce, viceversa, il limite previsto ai fini civilistici dall’art. 844 c.c.»: Corte di Cassazione, Sez. I penale, sentenza n. 6216 del 27 maggio 1994
Inquadramento sistematico e terminologico
Il quadro amministrativo: Titolo I e Titolo II della Parte Quinta
La Parte Quinta del D.Lgs. 152/2006 (“Norme in materia di tutela dell’aria e di riduzione delle emissioni in atmosfera”) distingue, quanto al regime applicabile agli impianti termici, tra due discipline distinte in funzione della potenza termica nominale dell’impianto.
Il Titolo I (artt. 267-281) si applica agli impianti — inclusi gli impianti termici civili non disciplinati dal Titolo II — e alle attività che producono emissioni in atmosfera, stabilendo i valori limite di emissione, le prescrizioni tecniche e i criteri di conformità. Nell’ambito di questo Titolo, l’art. 269 impone, quale regola generale, l’obbligo di autorizzazione alle emissioni in atmosfera, rilasciata dall’autorità competente (di regola la Regione o, per delega, la Provincia o il Comune); il medesimo articolo, al comma 14, individua tuttavia una serie di impianti esclusi dall’obbligo di autorizzazione in ragione della loro ridotta potenza — tra cui, per quanto qui interessa, gli impianti di combustione alimentati a metano o GPL di potenza termica nominale inferiore a 3 MW, quelli a biomasse, gasolio o biodiesel inferiori a 1 MW, e quelli a olio combustibile inferiori a 0,3 MW. L’art. 272, comma 2, consente inoltre alle autorità competenti di adottare autorizzazioni di carattere generale, riferite a intere categorie di impianti, con un regime procedurale semplificato rispetto all’autorizzazione ordinaria.
Il Titolo II (artt. 282 e ss.) disciplina invece specificamente gli impianti termici civili di potenza inferiore alle soglie indicate, tipicamente destinati al riscaldamento di edifici residenziali: per questi impianti il regime è ulteriormente semplificato, fondato su una dichiarazione di conformità resa dall’installatore (anziché su una vera e propria autorizzazione), corredata dei requisiti tecnico-costruttivi relativi a bruciatore, camino e canali da fumo, e integrata dagli obblighi di manutenzione periodica e di controllo dei fumi di combustione previsti dalla normativa sull’efficienza energetica degli edifici (D.Lgs. 192/2005 e successivi decreti attuativi), che impongono la tenuta del cd. “libretto di impianto” e i controlli periodici a cura di un tecnico abilitato.
Le emissioni odorigene: l’art. 272-bis
Un profilo di particolare rilievo per il tema qui trattato riguarda le emissioni odorigene, definite dall’art. 268, comma 1, lett. f-bis), D.Lgs. 152/2006, come le «emissioni convogliate o diffuse aventi effetti di natura odorigena». La disciplina specifica, introdotta dall’art. 272-bis (inserito dal D.Lgs. 15 novembre 2017, n. 183, in vigore dal 19 dicembre 2017), demanda alla normativa regionale e alle singole autorizzazioni la previsione di misure di prevenzione e limitazione delle emissioni odorigene degli stabilimenti soggetti al Titolo I, e affida al “Coordinamento” istituito tra Ministero dell’Ambiente, Ministero della Salute, Regioni, UPI e ANCI il compito di elaborare indirizzi tecnici applicativi. In attuazione di questa previsione, il Decreto Direttoriale MASE n. 309 del 28 giugno 2023 ha adottato gli “Indirizzi per l’applicazione dell’art. 272-bis”, che propongono di qualificare le concentrazioni massime di odore — espresse in unità odorimetriche (ouE/m³ o ouE/s) — come “valori obiettivo” o “valori guida” piuttosto che come veri e propri valori limite di emissione, in assenza di limiti tabellari univoci fissati a livello nazionale, e individuano in via orientativa una soglia di scarsa significatività pari a 80 ouE/m³ o 500 ouE/s. Si tratta, tuttavia, di un documento di indirizzo tecnico non immediatamente vincolante, la cui applicazione concreta resta rimessa alla normativa regionale e alle singole autorizzazioni.
Il reato di getto pericoloso di cose: le due ipotesi dell’art. 674 c.p.
L’art. 674 c.p., collocato tra le contravvenzioni concernenti l’incolumità pubblica, punisce due condotte distinte, sovente definite “prima” e “seconda ipotesi”: la prima ipotesi incrimina chiunque «getta o versa, in luogo di pubblico transito o in un luogo privato, ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone»; la seconda ipotesi, di più immediato interesse per il tema qui trattato, incrimina l’«emissione di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, nei casi non consentiti dalla legge». Si tratta, in entrambi i casi, di un reato di pericolo: non è necessario che la condotta abbia cagionato un effettivo nocumento, essendo sufficiente la sua idoneità a offendere, imbrattare o molestare le persone.
L’azione civile: l’art. 844 c.c. e la “normale tollerabilità”
Sul piano civilistico, il rimedio di riferimento resta l’art. 844 c.c., che consente al proprietario del fondo di impedire le immissioni di fumo, calore, esalazioni e simili propagazioni provenienti dal fondo vicino, quando superino la normale tollerabilità, avuto riguardo anche alla condizione dei luoghi. La norma impone al giudice di contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, potendo — quando ricorrano preminenti esigenze della produzione — riconoscere al proprietario del fondo vicino un indennizzo in luogo della cessazione dell’attività: un bilanciamento che, come si è visto, non trova corrispondenza nella disciplina penale dell’art. 674 c.p.
Terminologia essenziale
- Stretta tollerabilità: la soglia di rilevanza penale ex art. 674 c.p., più rigorosa di quella civilistica, che non ammette il bilanciamento con le esigenze produttive proprio dell’art. 844 c.c.
- Normale tollerabilità: la soglia di rilevanza civilistica ex art. 844 c.c., valutata avuto riguardo alla condizione dei luoghi e suscettibile di bilanciamento con le esigenze della produzione.
- Unità odorimetrica (ouE): l’unità di misura convenzionale della concentrazione di una sostanza odorigena, utilizzata negli Indirizzi tecnici del 2023 per la definizione dei valori obiettivo relativi alle emissioni odorigene.
- Dichiarazione di conformità: l’atto con cui l’installatore di un impianto termico civile di potenza inferiore alle soglie di legge attesta, in luogo di un’autorizzazione, la conformità dell’impianto ai requisiti tecnici previsti dalla normativa vigente.
- Libretto di impianto: il documento previsto dalla normativa sull’efficienza energetica degli edifici, nel quale sono annotati gli interventi di manutenzione, i controlli di combustione e le verifiche periodiche dell’impianto termico, la cui tenuta è obbligatoria a carico del proprietario o del terzo responsabile dell’impianto.
La fattispecie: il caso concreto
La stufa a biomassa o il camino del vicino
La fattispecie più diffusa nella pratica quotidiana — specie nelle aree della Pianura Padana soggette a ricorrenti misure emergenziali antismog e a specifiche restrizioni regionali sull’utilizzo di generatori di calore a biomassa nei periodi di allerta — è quella del vicino che lamenta le esalazioni persistenti provenienti dalla stufa a pellet, dal camino a legna o dalla caldaia a biomassa dell’abitazione confinante, spesso aggravate da un posizionamento della canna fumaria inadeguato rispetto alle finestre o alle aperture dell’immobile del reclamante. In questi casi, la valutazione deve tenere conto sia della conformità tecnica dell’impianto (altezza e posizionamento della canna fumaria, rispetto delle eventuali ordinanze regionali o comunali antismog), sia della sistematicità e della non meramente momentanea natura delle esalazioni lamentate.
La cappa di aspirazione dell’esercizio commerciale
Una seconda fattispecie ricorrente riguarda la cappa di aspirazione di un ristorante, di una pizzeria o di altro esercizio di somministrazione, i cui fumi di cottura — specie in assenza di adeguati sistemi di abbattimento degli odori (filtri a carboni attivi, elettrostatici) — possono arrecare disturbo persistente alle unità immobiliari sovrastanti o confinanti. In questo ambito, la giurisprudenza ha talora ritenuto irrilevante l’esistenza di un’autorizzazione alle emissioni quando l’impianto presenti, in concreto, carenze progettuali o gestionali — quali l’assenza di adeguata copertura di depositi di materiali maleodoranti o l’inadeguatezza dei sistemi di abbattimento — che producano comunque esalazioni concretamente moleste.
L’impianto termico condominiale non manutenuto
Una terza fattispecie riguarda la caldaia centralizzata condominiale non sottoposta a regolare manutenzione, i cui fumi di combustione — per un cattivo funzionamento del bruciatore o un’insufficiente tenuta del camino condiviso — arrecano molestia ai condomini o ai proprietari degli immobili confinanti. In questo caso, il primo interlocutore è l’amministratore di condominio, tenuto a curare la manutenzione ordinaria dell’impianto comune e la tenuta del libretto di impianto; in caso di inerzia, il condomino leso può attivare gli strumenti tanto assembleari quanto giudiziali previsti dal codice civile in materia condominiale, oltre ai rimedi generali qui illustrati.
Orientamenti giurisprudenziali
La distinzione tra stretta e normale tollerabilità
Il principio cardine in materia, enunciato dalla Cassazione penale, Sez. I, con la sentenza n. 6216 del 27 maggio 1994, e mai smentito dalla giurisprudenza successiva, è che l’autorizzazione amministrativa per l’esercizio di un’attività è concessa a condizione che questa non superi i limiti della più stretta tollerabilità, e che tale soglia — rilevante ai fini dell’art. 674 c.p. — non coincide con la “normale tollerabilità” che costituisce, invece, il parametro previsto ai fini civilistici dall’art. 844 c.c. Ne discende una conseguenza pratica di primaria importanza: un’emissione può essere penalmente rilevante anche quando non sia tale da giustificare l’accoglimento di un’azione inibitoria civile, e viceversa un’immissione che superi la normale tollerabilità civilistica non integra automaticamente il reato, se contenuta entro la stretta tollerabilità penalmente rilevante.
Il rilievo dell’autorizzazione amministrativa e dei limiti di legge
Con la sentenza Cass. pen., Sez. III, n. 8299 del 9 marzo 2006, la Corte ha affermato che la condotta di emissione di gas, vapori o fumi atti a molestare le persone non configura il reato di cui alla seconda ipotesi dell’art. 674 c.p. quando le emissioni provengano da un’attività regolarmente autorizzata e siano contenute al di sotto dei limiti previsti dalle leggi speciali in materia di inquinamento atmosferico. Questo principio, tuttavia, non ha valenza assoluta: la giurisprudenza di merito ha più volte affermato l’irrilevanza dell’esistenza di autorizzazioni alle emissioni quando l’impianto presenti carenze progettuali o gestionali concrete — quali, in un caso relativo alle esalazioni da un deposito di vinacce presso una distilleria, la mancanza di adeguata copertura del materiale maleodorante — tali da rendere comunque effettiva e concreta la molestia lamentata dai residenti delle zone limitrofe.
Le esalazioni non meramente momentanee
Con la sentenza Cass. pen., Sez. III, n. 3678 del 31 gennaio 2006, la Cassazione ha chiarito che anche le emissioni di esalazioni maleodoranti possono integrare il reato di cui all’art. 674 c.p., a condizione che presentino un carattere non del tutto momentaneo e producano un impatto negativo — non necessariamente fisico, potendo essere anche psichico — sull’esercizio delle normali attività di lavoro e di relazione dei soggetti esposti. Questo orientamento è stato confermato, in una fattispecie relativa alle deiezioni di animali domestici custoditi in un cortile condominiale, dalla sentenza Cass. pen., Sez. III, n. 45230 del 3 luglio 2014, e ribadito da due recenti pronunce del 2025 — Cass. pen., Sez. III, n. 38434/2025, che ha ulteriormente precisato che la condotta deve essere “atta a molestare” senza che sia richiesto un danno effettivo, essendo sufficiente il pericolo di disturbo alle occupazioni o al riposo delle persone, e Cass. pen., Sez. III, n. 33651/2025, che ha esaminato il concorso tra la contravvenzione codicistica e le fattispecie ambientali speciali (nel caso di specie, l’art. 137 del Codice dell’Ambiente in tema di scarichi), confermando come il parametro civilistico dell’art. 844 c.c. resti un utile criterio di sussidiarietà nella valutazione in concreto della “molestia”.
La delimitazione più recente: Cass. pen. n. 27109/2026
Con la sentenza Sez. I, n. 27109 del 17 luglio 2026 — pronuncia di poche settimane antecedente alla redazione del presente contributo — la Cassazione ha ulteriormente precisato l’ambito applicativo della prima ipotesi dell’art. 674 c.p. (il “getto o versamento” di cose), chiarendo che, nelle vicende estranee al contesto produttivo-industriale — e quindi non fondate su una precedente attività pericolosa o comunque autorizzata — ma maturate in ambito prettamente privatistico, la contravvenzione in esame, nella sua prima ipotesi, richiede una condotta umana positiva di getto o di versamento direttamente ascrivibile a una persona fisica: una precisazione che non intacca, tuttavia, la piena operatività della seconda ipotesi della medesima norma — quella relativa all’emissione di gas, vapori o fumo — pienamente applicabile, come conferma la stessa evoluzione giurisprudenziale sopra ricostruita, anche alle condotte maturate in ambito privato, quali quelle originate da impianti termici domestici o da attività di custodia di animali.
Consigli operativi
1 · Documentare sistematicità e caratteristiche della molestia
Prima di attivare qualsiasi rimedio, è essenziale documentare con precisione: la frequenza e la durata delle emissioni lamentate (un diario con data, ora e descrizione è spesso decisivo, sia in sede penale sia in sede civile, per dimostrare il carattere non meramente momentaneo dell’esalazione richiesto dalla giurisprudenza); fotografie o video, ove possibile, del fumo o delle canne fumarie; testimonianze di altri soggetti esposti alla medesima molestia (vicini, familiari); eventuali certificati medici, ove la molestia abbia prodotto ripercussioni sulla salute (allergie, disturbi respiratori).
2 · Segnalare all’ARPA e al Comune per la verifica tecnica
Una segnalazione formale all’ARPA regionale e allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) o all’ufficio ambiente del Comune consente di attivare un sopralluogo tecnico volto a verificare la conformità dell’impianto ai requisiti del D.Lgs. 152/2006 e, ove esistente, all’autorizzazione rilasciata. In caso di accertata violazione, il Comune può adottare un’ordinanza di adeguamento ai sensi dell’art. 278 del medesimo decreto, e l’ARPA può contestare le sanzioni amministrative o penali previste dall’art. 279.
3 · Valutare la denuncia-querela per il reato ex art. 674 c.p.
Il reato di cui alla seconda ipotesi dell’art. 674 c.p. è procedibile d’ufficio (non richiede querela di parte): è pertanto possibile presentare un semplice esposto alla Procura della Repubblica o ai Carabinieri/Polizia Municipale, corredato della documentazione raccolta, per sollecitare l’accertamento della contravvenzione. La costituzione di parte civile nell’eventuale procedimento consente di ottenere, in caso di condanna, anche il risarcimento del danno nell’ambito del medesimo processo, senza necessità di instaurare un separato giudizio civile.
4 · Diffidare il vicino e valutare l’azione civile ex art. 844 c.c.
Prima di adire il giudice civile, è buona prassi inviare una diffida formale (raccomandata A/R o PEC) al proprietario dell’impianto, richiedendo l’adozione delle misure tecniche necessarie a ricondurre l’emissione entro la normale tollerabilità (ad esempio, l’innalzamento della canna fumaria, l’installazione di filtri, la modifica del posizionamento dello sfiato). In caso di inerzia, l’azione ex art. 844 c.c. può essere proposta dinanzi al Giudice di Pace (per le domande di valore non eccedente la soglia di competenza) o al Tribunale, e può essere preceduta, nei casi di maggiore urgenza, da un ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c. per ottenere in tempi rapidi un provvedimento inibitorio provvisorio.
5 · Nel condominio, sollecitare l’amministratore prima di agire individualmente
Quando la fonte della molestia è un impianto termico comune (caldaia centralizzata), è opportuno sollecitare per iscritto l’amministratore di condominio affinché disponga la verifica tecnica e la manutenzione dell’impianto, anche portando la questione all’ordine del giorno della prima assemblea utile. Solo in caso di perdurante inerzia dell’amministratore o dell’assemblea è opportuno valutare l’azione individuale nei confronti del condominio, fermi restando comunque, verso l’esterno, i rimedi amministrativi e penali sopra illustrati.
Considerazioni conclusive
Le controversie di vicinato per fumi ed esalazioni provenienti da impianti termici sono, per la loro natura quotidiana e diffusa, tra le vicende in cui la conoscenza tecnica della differenza tra i diversi livelli di tutela fa la differenza pratica più immediata per il cittadino. La distinzione tra “stretta tollerabilità” penale e “normale tollerabilità” civilistica — enunciata dalla Cassazione oltre trent’anni fa e mai superata — resta la chiave interpretativa indispensabile: un’emissione può essere penalmente perseguibile pur non giustificando, da sola, l’accoglimento di un’azione inibitoria civile, e la scelta dello strumento — o, più spesso, della combinazione di strumenti — da attivare dipende dalla natura e dall’intensità della molestia concretamente subita.
La recentissima pronuncia della Cassazione del luglio 2026, pur delimitando con maggior rigore la prima ipotesi dell’art. 674 c.p. ai soli casi di condotta umana positiva di getto o versamento, lascia inalterata l’ampia operatività della seconda ipotesi — quella specificamente riferita alle emissioni di gas, vapori e fumo — che resta lo strumento penale di elezione per le fattispecie qui esaminate. Per il cittadino che subisca una molestia di questo tipo, l’indicazione pratica è chiara: attivare in parallelo la segnalazione tecnica all’ARPA, la via penale e, ove necessario, l’azione civile, senza attendere che l’una escluda la percorribilità delle altre, e documentando sin da subito, con rigore e sistematicità, la persistenza e le caratteristiche della molestia lamentata.
