Le norme introdotte dalla legge 208/2015 sul leasing abitativo per la prima casa: sospensione dei canoni, risoluzione e tutele del consumatore
Nota di trasparenza · IA
Articolo elaborato con il supporto di sistemi di intelligenza artificiale e pubblicato dopo la revisione e l’approvazione di un avvocato dello Studio. Responsabilità editoriale: Avv. Antonio Baldari, Studio Legale Baldari & Colella. Il contenuto ha finalità informativa e non costituisce parere legale. Leggi la dichiarazione completa
§1 — SOMMARIO
Chi sceglie il leasing per comprare la casa in cui vivere paga un canone, usa l’immobile e, alla fine, decide se riscattarlo. Per anni questa formula è rimasta senza una disciplina propria. La legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016) ha introdotto, all’art. 1, commi 76-84, il leasing abitativo, riservato agli immobili che l’utilizzatore destina ad abitazione principale. Due anni dopo la legge 4 agosto 2017, n. 124, all’art. 1, commi 136-140, ha dato un volto tipico al leasing finanziario in generale, lasciando in vita la disciplina speciale per la prima casa [§1].
Ne è venuto fuori un doppio binario. Per l’utilizzatore persona fisica le tutele più concrete sono due: poter sospendere i canoni fino a dodici mesi quando si perde il lavoro (art. 1, commi 79 e 80, L. 208/2015) e ricevere il ricavato della vendita dell’immobile, dopo le detrazioni, se il contratto si scioglie per inadempimento (art. 1, comma 78, L. 208/2015). Al concedente restano il diritto di recuperare il bene, anche con il procedimento per convalida di sfratto (art. 1, comma 81, L. 208/2015), e la protezione dell’acquisto dal rischio di revocatoria (art. 1, comma 77, L. 208/2015).
Il quadro non è però privo di punti oscuri. Il comma 78, diversamente dal comma 137 della legge 124/2017, non dice quanti canoni debbano restare insoluti perché la risoluzione sia ammessa. La sospensione copre la perdita di un lavoro subordinato o parasubordinato, non quella di un’attività autonoma. Le agevolazioni fiscali sono scadute per chi ha firmato dopo il 31 dicembre 2020. E in Cassazione manca, a quanto risulta, una decisione dedicata al regime del leasing abitativo: le Sezioni Unite si sono occupate del leasing in termini generali (Cass. civ., Sez. Un., 28 gennaio 2021, n. 2061) e tra i giudici di merito il Tribunale di Brescia ha assunto il comma 78 a regola di equilibrio per ogni leasing immobiliare (Trib. Brescia, Sez. II civ., 15 ottobre 2018, n. 2733).
§2 — PRINCIPIO DI DIRITTO
Il perimetro applicativo della massima
Il precedente di sistema, per chi si occupa di leasing, è Cass. civ., Sez. Un., 28 gennaio 2021, n. 2061 [§2]. La decisione non riguarda il leasing abitativo: il caso era quello di un capannone industriale concesso in leasing a una società e risolto per inadempimento prima del fallimento dell’utilizzatrice. Il Tribunale di Macerata aveva respinto l’opposizione allo stato passivo e la Corte ha rigettato il ricorso del concedente. Il principio che ne risulta fissa però il rapporto fra la riforma del 2017 e i contratti più vecchi. Nei termini scelti dalla Corte, è questo:
«La legge n. 124 del 2017 (art. 1, commi 136-140) non ha effetti retroattivi e trova, quindi, applicazione per i contratti di leasing finanziario in cui i presupposti della risoluzione per l’inadempimento dell’utilizzatore (previsti dal comma 137) non si siano ancora verificati al momento della sua entrata in vigore; sicché, per i contratti risolti in precedenza e rispetto ai quali sia intervenuto il fallimento dell’utilizzatore soltanto successivamente alla risoluzione contrattuale, rimane valida la distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo, dovendo per quest’ultimo social-tipo negoziale applicarsi, in via analogica, la disciplina di cui all’art. 1526 c.c. e non quella dettata dall’art. 72-quater l.f. […]»
Contano, dunque, i presupposti della risoluzione al momento dell’entrata in vigore della riforma, non la data della stipula. Il leasing abitativo, poi, per come lo definisce il comma 76 (opzione di acquisto a prezzo prestabilito, canone che tiene conto del prezzo di acquisto), ha la struttura del leasing traslativo, quello in cui i canoni remunerano anche il futuro trasferimento della proprietà. Infine la Corte (par. 4.7.2) ribadisce il diritto dell’utilizzatore «di ripetere l’eventuale maggior valore» che il concedente ricava dalla vendita del bene a prezzo di mercato rispetto all’utilità che avrebbe tratto dal contratto: è la stessa logica che il comma 78 traduce in regola per la prima casa.
Il perimetro va tenuto fermo: la massima non dice nulla sul comma 78, sulla sospensione dei canoni o sulla soglia di inadempimento. Nei giudizi sul leasing abitativo la si può invocare come criterio di sistema, segnatamente sul piano temporale, non come precedente specifico. Lo stesso principio è stato ribadito da Cass. civ., Sez. Un., 29 gennaio 2021, n. 2142 [§3], decisa alla medesima udienza del 1° dicembre 2020.
§3 — QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO
La nozione di leasing abitativo
Il comma 76 dell’art. 1 L. 208/2015 descrive il contratto così: la banca o l’intermediario finanziario si obbliga ad acquistare, o a far costruire, un immobile scelto dall’utilizzatore e secondo le sue indicazioni. L’utilizzatore ne assume tutti i rischi, anche quello di perimento, e lo ha a disposizione per un tempo determinato, verso un corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata. Alla scadenza ha la facoltà di acquistare la proprietà a un prezzo prestabilito; se non lo fa, restituisce il bene. L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale dell’utilizzatore.
Chi può essere concedente
Concedente può essere una banca oppure un intermediario finanziario iscritto all’albo previsto dall’art. 106 D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (TUB). Chi stipula il contratto è, di regola, una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività professionale, cioè un consumatore ai sensi dell’art. 3 D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo). È un dato che pesa, perché porta con sé le regole di protezione di cui al capitolo §6.
Il comma 77 e la revocatoria
Il comma 77 dell’art. 1 L. 208/2015 dispone che all’acquisto dell’immobile da parte del concedente si applichi l’art. 67, comma 3, lett. a), R.D. 16 marzo 1942, n. 267 (legge fallimentare), la norma che sottrae alla revocatoria alcuni atti. Lo scopo è proteggere l’utilizzatore: se il venditore dell’immobile fallisce, l’acquisto compiuto dalla banca non dovrebbe poter essere revocato a danno di chi sta pagando i canoni. Nella dottrina notarile si è osservato che il riferimento alla lettera a) potrebbe essere un refuso, perché le vendite di abitazioni a giusto prezzo erano considerate dalla lettera c) [§4]. Oggi la legge fallimentare è stata sostituita dal D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (CCII) e il rinvio va letto con riguardo all’art. 166, comma 3, CCII, che raccoglie le esenzioni dalla revocatoria.
Il rapporto con la disciplina bancaria e di consumo
Il contratto di leasing abitativo è un contratto bancario e deve rispettare la forma scritta e la trasparenza richieste dal TUB (si veda l’art. 117 TUB). Sul credito ai consumatori il quadro è in movimento. Finora l’art. 122, lett. m), TUB esclude dal Capo II i contratti di locazione o leasing che non prevedono un obbligo di acquisto; poiché nel leasing abitativo l’utilizzatore ha una facoltà di riscatto, il contratto resta, di regola, fuori da quel capitolo e dalle norme sul credito immobiliare ai consumatori (artt. 120-quinquies ss. TUB, introdotti dal D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72). Il D.Lgs. 31 dicembre 2025, n. 212 ha però sostituito la lettera m) (art. 1, comma 1, lett. b), n. 1.6): l’esclusione resta soltanto per i contratti privi di obbligo e di opzione di acquisto, sicché un leasing con opzione di riscatto non è più escluso da quella lettera [§5]. Restano applicabili le regole generali sulla trasparenza e il Codice del Consumo.
§4 — SOSPENSIONE DEI CANONI, RISOLUZIONE E RILASCIO DELL’IMMOBILE
La sospensione dei canoni
Il comma 79 dell’art. 1 L. 208/2015 consente all’utilizzatore di chiedere la sospensione del pagamento dei canoni. I tratti essenziali sono questi:
- la sospensione può essere chiesta una sola volta nel corso del contratto e per non più di dodici mesi complessivi;
- il contratto si proroga per un periodo pari a quello della sospensione;
- la causa è la cessazione di un rapporto di lavoro subordinato o di una collaborazione ai sensi dell’art. 409, n. 3, c.p.c.;
- sono escluse la risoluzione consensuale, il licenziamento per giusta causa e le dimissioni non determinate da giusta causa.
Dopo la sospensione
Il comma 80 stabilisce che, finita la sospensione, i pagamenti riprendono secondo il piano originario, salvo diversa rinegoziazione. La sospensione non comporta commissioni o spese di istruttoria e non può essere condizionata a garanzie aggiuntive. Se i pagamenti non riprendono, si ricade nel regime della risoluzione del comma 78.
La risoluzione per inadempimento
Il comma 78 regola il caso in cui il contratto si risolve per inadempimento dell’utilizzatore. Il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ma deve versare all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuate a valori di mercato. Dal ricavato si detraggono i canoni scaduti e non pagati fino alla risoluzione, i canoni a scadere, attualizzati, e il prezzo pattuito per l’opzione finale di acquisto. Se la differenza è negativa, resta a carico dell’utilizzatore. La vendita deve avvenire con criteri di trasparenza e pubblicità.
Il rilascio dell’immobile
Per ottenere la riconsegna, il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto (art. 1, comma 81, L. 208/2015). Per l’utilizzatore significa che i tempi per lasciare la casa possono essere brevi: conviene opporsi in tempo alla convalida o definire un accordo, per non subire il rilascio senza aver discusso la stima del bene.
§5 — IL RACCORDO CON LA LEGGE 124/2017
La legge 124/2017 ha reso il leasing finanziario un contratto tipico. Il comma 137 dell’art. 1 definisce il grave inadempimento che autorizza la risoluzione: il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o di due canoni trimestrali, anche non consecutivi, o di un importo equivalente, nel leasing immobiliare; di quattro canoni mensili, anche non consecutivi, nel leasing non immobiliare [§6]. Il comma 138 disciplina le conseguenze della risoluzione, con la restituzione del bene e la restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza rispetto al credito residuo, nella quale i canoni a scadere entrano per la sola quota capitale. Il comma 139 detta le regole di stima del bene: rilevazioni pubbliche di mercato o, in mancanza, perizia, con scelta del perito concordata entro venti giorni o, in difetto, fatta dal concedente fra almeno tre professionisti.
Il comma 140 rinvia, per gli immobili destinati ad abitazione principale, ai commi 76-81 della legge 208/2015. La disciplina speciale della prima casa non è dunque assorbita da quella generale. Il confronto fra le due, nel quadro che segue, mostra le differenze che contano per chi deve decidere come comportarsi.
Leasing abitativo e leasing finanziario: due regimi a confronto
Leasing abitativo (L. 208/2015)
Leasing finanziario (L. 124/2017)
Il comma 140 della L. 124/2017 fa salva, per la prima casa, la disciplina dei commi 76-81 della L. 208/2015. Quadro aggiornato al 12 novembre 2026.
La scelta del legislatore ha lasciato due questioni aperte. La prima: se i parametri più dettagliati della legge 124/2017 (la soglia dei sei canoni, la procedura di stima) possano essere applicati per analogia al leasing abitativo, dove il comma 78 tace. La seconda: come coordinare il criterio dei canoni a scadere «attualizzati» con quello della sola «quota capitale», che producono importi diversi e quindi un diverso saldo a favore o a carico dell’utilizzatore. La lettura più prudente, per chi tutela il consumatore, è quella che porta all’utilizzatore il trattamento più favorevole fra i due regimi.
§6 — PROBLEMI APPLICATIVI E TUTELE DEL CONSUMATORE
La soglia di inadempimento che manca
Il comma 78 non indica un numero minimo di canoni insoluti. Restano allora i criteri generali: la risoluzione per inadempimento richiede che questo non sia di scarsa importanza (art. 1455 c.c.) e la clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) non può operare sul mancato pagamento di un solo canone senza esporsi al controllo sulle clausole vessatorie. Una parte della dottrina ha osservato che, con il consumatore, una clausola che consenta di risolvere per un unico canone insoluto rischia di contrastare con l’art. 33, comma 1, D.Lgs. 206/2005 (Codice del Consumo), perché crea un significativo squilibrio a danno del consumatore. Si è anche sostenuto che non operi la soglia di diciotto rate dell’art. 120-quinquiesdecies TUB, il cosiddetto patto marciano, pensato per il finanziamento garantito da ipoteca.
La sospensione e il lavoro autonomo
La causa di sospensione è la perdita di un lavoro subordinato o di una collaborazione coordinata e continuativa. Restano fuori l’artigiano, il commerciante, il professionista che vede crollare i ricavi: per loro la sospensione di legge non c’è. Sono casi che richiedono una trattativa con la banca, che può comunque concedere moratorie contrattuali. Non risulta che la norma sia stata estesa a questi lavoratori.
Liquidazione giudiziale e sovraindebitamento
Se è l’utilizzatore a trovarsi in crisi, valgono le regole del CCII sulle procedure del consumatore. Per il leasing nella liquidazione giudiziale l’art. 177 CCII disciplina la sorte del contratto e il diritto del concedente a recuperare il bene; il coordinamento fra questa norma e i commi 78-81 della legge 208/2015, per l’utilizzatore persona fisica, è una questione che alla data di elaborazione non risulta affrontata in modo specifico dalla giurisprudenza. Sul fronte opposto, la revocatoria dell’acquisto dell’immobile da parte del concedente (art. 166, comma 3, CCII) è esclusa dal richiamo del comma 77.
Il credito ai consumatori dal 20 novembre 2026
Dal 20 novembre 2026 si applica il D.Lgs. 212/2025, che recepisce la Dir. UE 2023/2225 (CCD2) [§5]. La nuova disciplina riguarda il credito ai consumatori. Occorrerà verificare, contratto per contratto, se e in che misura possa toccare un leasing con semplice opzione di acquisto: la risposta dipende dalla definizione di credito e dalle esclusioni previste dal decreto, che chi assiste l’utilizzatore dovrà leggere con attenzione.
Le agevolazioni fiscali scadute
I commi 82-84 avevano introdotto la detrazione IRPEF per i canoni e per il prezzo di riscatto (con limiti di 8.000 e 20.000 euro per i giovani sotto i 35 anni con reddito fino a 55.000 euro, ridotti alla metà per gli altri) e un’imposta di registro all’1,5% per l’acquisto da parte della banca. Il comma 84 le limitava ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Per i contratti firmati in quel periodo, l’agevolazione continua per l’intera durata; per chi firma oggi non c’è.
§7 — DIRITTO VIVENTE E GIURISPRUDENZA
Alla data di elaborazione del presente contributo, la ricerca condotta nelle fonti pubbliche consultabili non ha restituito pronunce della Corte di cassazione dedicate in modo specifico ai commi 76-81 della legge 208/2015 nei rapporti con un utilizzatore consumatore. Lo si dice con la cautela dovuta: l’assenza di una decisione nelle fonti consultate non prova che non ve ne siano. Il punto di riferimento pubblico più solido resta la decisione delle Sezioni Unite del 2021, che, pur concernendo un caso diverso, orienta l’interprete sul rapporto fra le regole sul leasing e il tempo.
Nel quadro attuale, chi si difende da una pretesa di risoluzione ha a disposizione i criteri generali del codice civile e del Codice del Consumo, e può far valere la lettera del comma 78 sul diritto al ricavato della vendita. La tabella che segue riassume la decisione citata.
| Organo | Data | N. | Principio affermato | Esito |
|---|---|---|---|---|
| Cass. civ., Sez. Un. | 28 gennaio 2021 | 2061 | La L. 124/2017 non ha effetto retroattivo; per i leasing traslativi risolti prima si applica, per analogia, l’art. 1526 c.c., non l’art. 72-quater L.F. | Principi di diritto enunciati |
§8 — CONSIGLI OPERATIVI
Alcune indicazioni pratiche, per chi sta valutando un leasing abitativo o ne ha già uno in corso:
- Prima di firmare: verificare che il contratto richiami la sospensione dei canoni dei commi 79-80 e indichi con chiarezza il numero di canoni insoluti che autorizza la risoluzione.
- Controllare la data: se il contratto è stato stipulato entro il 31 dicembre 2020, conservare i documenti che consentono di usufruire della detrazione e dell’imposta di registro agevolata; se dopo, calcolare il costo senza le agevolazioni.
- Chiedere i criteri di calcolo: farsi spiegare per iscritto come verranno attualizzati i canoni a scadere e in che modo verrà stimato l’immobile in caso di risoluzione.
- Rischi a carico dell’utilizzatore: leggere le clausole su perimento, vizi, manutenzione e assicurazione, perché il comma 76 pone i rischi sull’utilizzatore.
- Se si perde il lavoro: chiedere la sospensione per iscritto, con la documentazione della cessazione, prima di saltare i canoni; la richiesta tardiva espone alla risoluzione.
- Se si è lavoratori autonomi: aprire subito una trattativa con la banca per una moratoria contrattuale, senza attendere l’inadempimento.
- In caso di risoluzione: chiedere per iscritto i criteri della stima, le modalità di vendita e il rendiconto del ricavato, e contestare ciò che non torna.
- Notifica di sfratto: non lasciarla senza risposta; farsi assistere in tempo per opporsi o per negoziare i tempi del rilascio.
- Se i debiti sono più d’uno: valutare con un professionista le procedure di sovraindebitamento, che possono incidere sul contratto di leasing.
§9 — CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
Il leasing abitativo è stato pensato come strumento per chi non riesce a ottenere un mutuo ma può pagare un canone, con qualche rete di sicurezza che nel mutuo manca: la sospensione per la perdita del lavoro e il diritto al ricavato della vendita. Sono regole utili, ma strette. La sospensione vale per i lavoratori subordinati e parasubordinati e una sola volta; le agevolazioni fiscali non esistono più per i contratti nuovi; la risoluzione, nel comma 78, non è accompagnata dalla soglia di canoni insoluti che la legge 124/2017 prevede per il leasing in generale.
Nei casi concreti la differenza la fanno, invero, il testo del contratto e il comportamento tenuto nei primi mesi di difficoltà. Chi chiede subito la sospensione, documenta la perdita del lavoro e contesta in modo puntuale la stima dell’immobile ha strumenti per difendersi che chi aspetta non ha. Il consumatore resta tutelato dalle regole generali, in particolare quelle sulle clausole vessatorie, anche dove la legge speciale tace.
Quanto alla giurisprudenza, mancano per ora decisioni di legittimità sul comma 78. È un quadro da monitorare: una pronuncia della Cassazione su soglia di inadempimento e stima del bene darebbe alla materia un assetto più sicuro. Chi si trovi in questa situazione dovrebbe far leggere il contratto a un legale prima di firmare o prima di rispondere a una diffida della banca.
Note in calce
[§1] Il testo dell’art. 1, commi 76-84, L. 28 dicembre 2015, n. 208 e quello dell’art. 1, commi 136-140, L. 4 agosto 2017, n. 124, sono richiamati nella versione vigente alla data di elaborazione.
[§2] Cass. civ., Sez. Un., 28 gennaio 2021, n. 2061, in tema di leasing traslativo, risoluzione e fallimento dell’utilizzatore: la massima è riportata nei termini essenziali, non letterali.
[§3] Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 38-2016/C, dedicato al leasing abitativo, nel passaggio sul comma 77.
[§4] Art. 1, comma 137, L. 124/2017: sei canoni mensili o due trimestrali, anche non consecutivi, o importo equivalente, per il leasing immobiliare; quattro canoni mensili, anche non consecutivi, o importo equivalente, per gli altri.
[§5] D.Lgs. 212/2025, di recepimento della Dir. UE 2023/2225; applicazione dal 20 novembre 2026.
