La surrogazione ex art. 120-quater TUB: trenta giorni lavorativi, penale dell’1% mensile, divieto di costi e le resistenze della banca originaria
Nota di trasparenza · IA
Articolo elaborato con il supporto di sistemi di intelligenza artificiale e pubblicato dopo la revisione e l’approvazione di un avvocato dello Studio. Responsabilità editoriale: Avv. Antonio Baldari, Studio Legale Baldari & Colella. Il contenuto ha finalità informativa e non costituisce parere legale. Leggi la dichiarazione completa
§1 — SOMMARIO
Cambiare banca senza cambiare casa: è questa la promessa della portabilità del mutuo. Il debitore che trova altrove condizioni migliori — un tasso più basso, un fisso al posto di un variabile divenuto gravoso, una durata più sostenibile — può far estinguere il vecchio finanziamento con le somme erogate da un nuovo mutuante, che subentra nell’ipoteca e nelle altre garanzie senza che il cliente paghi penali, spese di istruttoria o costi di formalità. Lo strumento è la surrogazione per volontà del debitore, prevista dal codice civile (art. 1202 c.c.) e resa effettiva per i finanziamenti bancari dall’art. 120-quater D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (T.U.B.), che ne ha rimosso gli ostacoli contrattuali ed economici [§1].
Sulla carta il meccanismo è semplice. Nella pratica l’operazione dipende dalla collaborazione della banca originaria, che deve comunicare il debito residuo, sottoscrivere la quietanza e consentire l’annotamento ipotecario pur avendo interesse a trattenere il cliente. Di qui il contenzioso: conteggi estintivi tardivi o incompleti, richieste di costi di estinzione, patti che scoraggiano l’uscita, quietanze rilasciate con anni di ritardo. Il legislatore ha reagito con un termine di trenta giorni lavorativi, con una penale dell’1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di ritardo e con la nullità dei patti ostativi.
Il contributo ricostruisce la disciplina vigente al 13 ottobre 2026 e la sua evoluzione, compreso il termine di dieci giorni, oggi superato ma ancora citato in rete; analizza la procedura passo dopo passo e il calcolo della penale; dà conto del diritto vivente, dalle pronunce di legittimità sulla quietanza, inclusa Cass. civ., ord. 9 luglio 2026, n. 22952, alle decisioni dell’Arbitro Bancario Finanziario; passa in rassegna le condotte ostative più ricorrenti e indica le mosse utili al mutuatario. L’angolo visuale è la tutela del finanziato, senza tacere i limiti della disciplina: la penale presuppone un ritardo imputabile alla banca originaria e il cliente deve saper documentare le date che contano.
§2 — INQUADRAMENTO SISTEMATICO E TERMINOLOGICO
Surrogazione e portabilità
La portabilità è il nome comune di una tecnica antica. Secondo l’art. 1202 c.c., il debitore che prende a mutuo una somma per pagare il proprio debito può surrogare il nuovo mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo. La surrogazione ha effetto se concorrono tre condizioni:
- il mutuo e la quietanza risultano da atto avente data certa (art. 1202, comma 2, n. 1, c.c.);
- nell’atto di mutuo è indicata espressamente la specifica destinazione della somma (art. 1202, comma 2, n. 2, c.c.);
- nella quietanza si menziona la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento (art. 1202, comma 2, n. 3, c.c.).
Su richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire tale dichiarazione. La disciplina speciale ne garantisce l’esercizio effettivo: costi, patti ostativi, tempi.
L’ambito di applicazione
Il regime riguarda i finanziamenti concessi da intermediari bancari e finanziari a persone fisiche o micro-imprese, nel senso dell’art. 1, comma 1, lett. t), D.Lgs. 27 gennaio 2010, n. 11, e, nei casi previsti, quelli degli enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti; è esclusa la locazione finanziaria (art. 120-quater, comma 9, lett. a), a-bis) e b), TUB).
Surroga, rinegoziazione ed estinzione anticipata
La rinegoziazione con la stessa banca, salvaguardata dall’art. 120-quater, comma 5, TUB, consente di variare le condizioni senza spese, con scrittura privata anche non autenticata. L’estinzione con nuovo mutuo presso altra banca comporta una nuova ipoteca. La surrogazione conserva invece l’ipoteca già iscritta e il suo grado, perché il nuovo mutuante subentra nelle garanzie (art. 120-quater, comma 2, TUB).
Le tappe dell’evoluzione normativa
- art. 8 D.L. 31 gennaio 2007, n. 7 (c.d. Bersani-bis), conv. L. 2 aprile 2007, n. 40: introduzione della portabilità;
- D.Lgs. 13 agosto 2010, n. 141: inserimento dell’art. 120-quater nel T.U.B.;
- D.L. 13 maggio 2011, n. 70, conv. L. 12 luglio 2011, n. 106: giorni «lavorativi» e limitazione a persone fisiche e micro-imprese;
- art. 27-quinquies D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, conv. L. 24 marzo 2012, n. 27: termine di dieci giorni e inciso «per cause dovute al finanziatore originario»;
- art. 23-bis D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, conv. L. 17 dicembre 2012, n. 221: ritorno ai «trenta giorni lavorativi» [§2].
§3 — QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO
Il testo vigente dell’art. 120-quater TUB si articola in dieci commi, leggibili per blocchi funzionali.
- Facoltà e garanzie (art. 120-quater, commi 1 e 2, TUB): la surrogazione non è preclusa dall’inesigibilità del credito o da un termine a favore del creditore; il mutuante surrogato subentra nelle garanzie personali e reali.
- Costi (art. 120-quater, commi 3, 4 e 5, TUB): trasferimento del contratto alle condizioni pattuite con il nuovo intermediario, senza penali; nessuna spesa per nuovo finanziamento, istruttoria e accertamenti catastali; nessun costo, neppure indiretto, per le formalità.
- Annotamento (art. 120-quater, comma 3, TUB): richiesto al conservatore «senza formalità», con copia autentica dell’atto di surrogazione.
- Patti ostativi (art. 120-quater, comma 6, TUB): nullo ogni patto, anche posteriore, che impedisca la surrogazione o la renda onerosa; il contratto resta valido.
- Tempi e responsabilità (art. 120-quater, comma 7, TUB): perfezionamento entro trenta giorni lavorativi; per i ritardi imputabili alla banca originaria, penale dell’1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione, con rivalsa sul surrogato se il ritardo è suo.
- Profili fiscali (art. 120-quater, comma 8, TUB): i benefici fiscali non vengono meno.
Sul piano secondario, la Banca d’Italia richiama la disciplina nelle Disposizioni «Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti», Provvedimento della Banca d’Italia del 29 luglio 2009 e successive modificazioni, Sezione III, par. 6, con rinvio, tra l’altro, agli artt. 120-ter e 120-quater TUB. L’aggiornamento più recente, il Provvedimento della Banca d’Italia dell’11 febbraio 2025, non risulta incidere su tale paragrafo [§3].
Una norma perfettibile: i rilievi della dottrina
Mucciarone osserva che il comma 3, parlando di «trasferimento del contratto», si concilia a fatica con l’effetto estintivo del pagamento nella surrogazione per volontà del debitore, e propone in via dubitativa di leggervi il trasferimento al credito del subentrante dell’efficacia esecutiva del titolo originario. Valzer, commentando le pronunce di legittimità del 2021, sostiene l’autonomia della surrogazione ex art. 120-quater TUB rispetto al modello dell’art. 1202 c.c., con riflessi sul regime pubblicitario [§4]. Sono letture da conoscere, ma non risulta che la giurisprudenza di legittimità le abbia accolte.
§4 — ANALISI DELLA FATTISPECIE: LA PROCEDURA DI SURROGA
La procedura si legge come una sequenza di cinque passaggi, il cui snodo temporale è il termine di trenta giorni lavorativi del comma 7.
La surroga in cinque passaggi
- 1
Richiesta del cliente: il dies a quo
Il cliente chiede alla nuova banca di acquisire il debito residuo dalla banca originaria (art. 120-quater, comma 7, TUB).
- 2
Conteggio estintivo
La banca originaria comunica l’esatto debito residuo (art. 120-quater, comma 4, TUB).
- 3
Nuovo mutuo con surrogazione
Atto di data certa che indica la destinazione della somma (art. 1202, comma 2, nn. 1 e 2, c.c.).
- 4
Pagamento e quietanza
Quietanza con dichiarazione di provenienza del denaro (art. 1202, comma 2, nn. 1 e 3, c.c.).
- 5
Annotamento ipotecario
Annotamento «senza formalità» e opponibilità ai terzi (art. 120-quater, comma 3, TUB; art. 2843 c.c.).
La richiesta del cliente e il dies a quo
Il termine decorre dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato, cioè alla nuova banca, di acquisire dal finanziatore originario l’esatto importo del proprio debito residuo (art. 120-quater, comma 7, TUB). Non rileva il momento in cui la banca originaria ritiene completa la pratica, né quello della stipula. Il giorno iniziale non si computa (art. 1187 c.c. e art. 2963, comma 2, c.c.) e i sabati non sono giorni lavorativi, perché il contratto nazionale dei bancari fissa l’orario di norma dal lunedì al venerdì [§5].
Il conteggio estintivo e la collaborazione tra intermediari
Senza l’esatto debito residuo il nuovo mutuo non può essere dimensionato. La legge impone procedure di collaborazione tra intermediari «improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi» (art. 120-quater, comma 4, TUB): la banca originaria deve agire con la diligenza dell’impresa bancaria, fornendo un conteggio completo, analitico e tempestivo.
Atto di surrogazione, quietanza e annotamento
Il nuovo mutuo indica la destinazione della somma; la banca originaria, incassato il pagamento, rilascia quietanza con la dichiarazione del debitore sulla provenienza del denaro; mutuo e quietanza hanno data certa. Se il vecchio creditore interviene nell’atto di mutuo si parla di surroga trilaterale; se rilascia la quietanza separatamente, di surroga bilaterale [§6]. Per l’opponibilità ai terzi occorre l’annotamento a margine dell’iscrizione (art. 2843 c.c.). La formula «senza formalità» esonera dalla nota prevista dall’art. 2839 c.c., ma, ha chiarito Cass. civ., ord. 9 luglio 2026, n. 22952, non consente di annotare sulla base di una scrittura privata non autenticata, essendo la forma minima quella dell’art. 2835 c.c.
Gratuità e costi vietati
Il cliente non sopporta penali né altri oneri per il trasferimento, né spese per nuovo finanziamento, istruttoria e accertamenti catastali, né costi per le formalità «neanche in forma indiretta» (art. 120-quater, commi 3 e 4, TUB). Per alcune operazioni sull’abitazione principale l’art. 2, comma 1-bis, D.L. 29 novembre 2008, n. 185 aveva previsto l’autentica notarile degli atti di consenso alla surrogazione senza onorari, con il solo rimborso delle spese.
§5 — LA PENALE DELL’1% PER OGNI MESE DI RITARDO
Natura e funzione
Se la surrogazione non si perfeziona entro i trenta giorni lavorativi per cause dovute al finanziatore originario, questi «è comunque tenuto a risarcire il cliente in misura pari all’1 per cento del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo» (art. 120-quater, comma 7, TUB). La prestazione è forfettaria e prescinde dalla prova del danno: la dottrina la qualifica penale in senso proprio (art. 1382 c.c.), come riconosciuto nelle applicazioni dell’ABF [§7]. Il meccanismo ha anche una funzione di prevenzione generale verso gli intermediari che rallentano la circolazione dei finanziamenti, ricordata da ABF, Collegio di Roma, decisione n. 16427 dell’8 luglio 2021, Pres. Sirena, Rel. Pozzolo.
Imputabilità del ritardo
L’inciso «per cause dovute al finanziatore originario», introdotto nel 2012, aveva generato decisioni non uniformi dei Collegi territoriali, risolte da ABF, Collegio di Coordinamento, decisione n. 15779 del 19 luglio 2018, Pres. Massera, Rel. Maugeri: la responsabilità della banca originaria presuppone una sua colpa, esclusiva o concorrente, misurata sulla diligenza dell’impresa bancaria. Trenta giorni lavorativi sono il tempo massimo per un adempimento diligente; spetta quindi alla banca originaria provare le cause esimenti, tra cui il fatto esclusivo del mutuante surrogato, scelto dal cliente e non da essa. Se il ritardo è solo in parte suo, risarcisce il cliente e si rivale sul surrogato.
Come si calcola
Secondo ABF, Collegio di Coordinamento, decisione n. 15779/2018, la base è il capitale residuo al trentesimo giorno lavorativo successivo al dies a quo, data in cui scade il termine legale. Ogni mese o frazione di mese vale l’1%. A titolo esemplificativo: con capitale residuo di 150.000 euro e perfezionamento quaranta giorni di calendario dopo la scadenza, il ritardo copre due mensilità e la penale è di 3.000 euro (150.000 × 1% × 2), salva la prova di cause esimenti.
Penale e danno ulteriore
La penale non esaurisce le tutele: la dottrina si è interrogata sul danno ulteriore (Mucciarone) e ABF, Collegio di Roma, decisione n. 16427/2021, ha liquidato in via equitativa il danno da quietanza tardiva, come si vedrà nel capitolo seguente.
§6 — DIRITTO VIVENTE: LA GIURISPRUDENZA CHE CONTA
La Cassazione e la quietanza di surroga
Il tema è approdato in Cassazione, per la prima volta, nel febbraio 2021, attraverso procedimenti a carico di notai relativi alla tenuta a raccolta e alla repertoriazione delle quietanze. Per Cass. civ., Sez. II, 19 febbraio 2021, n. 4526, nelle operazioni di portabilità ex art. 120-quater TUB, trovando applicazione l’art. 1202, comma 2, c.c., anche la quietanza di pagamento va presentata al conservatore ai fini dell’annotamento, concorrendo con il mutuo a formare il titolo utile ai sensi dell’art. 2843 c.c. [§8].
Il principio è stato ribadito da Cass. civ., ord. 9 luglio 2026, n. 22952, che richiama in senso conforme Cass. civ., Sez. I, 8 gennaio 2025, n. 418, e Cass. civ., Sez. II, 25 marzo 2026, n. 7105 [§6]. La controversia riguardava ancora i contributi notarili, ma la motivazione ricostruisce l’operazione: destinazione della somma indicata nel nuovo mutuo; data certa di mutuo e quietanza; menzione della provenienza del denaro. La quietanza di surroga, che attesta il pagamento della banca originaria con le somme del nuovo mutuo, non si confonde con la quietanza di erogazione dell’art. 39, comma 7, TUB; e «senza formalità» non equivale a scrittura privata non autenticata. Secondo i primi commenti, la pronuncia non affronta la validità di una surroga priva di repertoriazione.
L’ABF e il computo del termine
In ABF, Collegio di Coordinamento, decisione n. 15779 del 19 luglio 2018, Pres. Massera, Rel. Maugeri, il cliente faceva risalire l’avvio al 12 ottobre 2016 e lamentava un ritardo di due mesi e mezzo; la banca originaria aveva ricevuto la richiesta di surroga il 22 dicembre 2016 e inviato il conteggio il 31 gennaio 2017; la surroga fu stipulata il 2 febbraio 2017. Rimessa dal Collegio di Torino per la difformità delle decisioni territoriali, la questione fu risolta con i criteri del riquadro: il dies a quo cadeva il 22 dicembre 2016, il procedimento era durato 28 giorni lavorativi, dunque era tempestivo, e il ricorso fu respinto.
I criteri del Collegio di Coordinamento ABF
ABF, Collegio di Coordinamento, decisione n. 15779 del 19 luglio 2018, Pres. Massera, Rel. Maugeri
L’ABF e la quietanza tardiva
In ABF, Collegio di Roma, decisione n. 16427 dell’8 luglio 2021, Pres. Sirena, Rel. Pozzolo, la surroga era stata stipulata il 21 febbraio 2017 e la quietanza rilasciata solo il 31 luglio 2019. Il Collegio osservò che il ritardo nella quietanza non impedisce il perfezionamento rilevante ai fini del comma 7, che coincide con la stipula, ma è essenziale per le successive surroghe del medesimo mutuo. Ravvisò l’inadempimento della nuova banca, che aveva ricevuto mandato irrevocabile di ottenere la quietanza, e liquidò equitativamente 2.500 euro di danno patrimoniale; dichiarò inammissibile il ricorso contro la banca originaria, per mancanza di reclamo nei dodici mesi precedenti.
Sinossi delle pronunce citate
| Organo | Data | n. | Principio affermato | Esito |
|---|---|---|---|---|
| Cass. civ., Sez. II | 19/02/2021 | 4526 | Nella portabilità la quietanza di pagamento va presentata al conservatore ai fini dell’annotamento. | Indirizzo poi ribadito |
| Cass. civ., Sez. I | 08/01/2025 | 418 | Conforme sulla quietanza (richiamata da Cass. n. 22952/2026). | Conforme |
| Cass. civ., Sez. II | 25/03/2026 | 7105 | Conforme sulla quietanza (richiamata da Cass. n. 22952/2026). | Conforme |
| Cass. civ. (ord.) | 09/07/2026 | 22952 | La quietanza di surroga autenticata va messa a repertorio; «senza formalità» non esonera dall’autentica. | Ricorso del notaio respinto |
| ABF, Collegio di Coordinamento | 19/07/2018 | 15779 | Colpa esclusiva o concorrente; onere della prova esimente sulla banca originaria; criteri di computo. | Ricorso respinto |
| ABF, Collegio di Roma | 08/07/2021 | 16427 | Quietanza tardiva: non impedisce il perfezionamento, ma il danno è risarcibile in via equitativa. | Accolto in parte: 2.500 euro |
§7 — LE RESISTENZE DELLA BANCA ORIGINARIA: FATTISPECIE CONCRETE
Il conteggio estintivo che non arriva o arriva incompleto
Il termine decorre dalla richiesta del cliente, non dalla trasmissione del conteggio: ogni giorno perso incide sul calcolo della penale, salva la prova di cause esimenti a carico della banca (art. 120-quater, comma 7, TUB).
Penali e commissioni di uscita
Spese di estinzione, commissioni o oneri «indiretti» violano l’art. 120-quater, commi 3 e 4, TUB e sono ripetibili come indebito (art. 2033 c.c.).
I patti che ostacolano la surroga
Clausole che subordinano la surroga all’assenso della banca, la gravano di oneri o ne fanno decadere i benefici sono nulle, anche se successive al contratto, senza che la nullità travolga il mutuo (art. 120-quater, comma 6, TUB).
La quietanza non rilasciata
Il ritardo espone al risarcimento secondo le regole generali, come in ABF, Collegio di Roma, decisione n. 16427/2021, e può impedire nuove surroghe o la vendita dell’immobile libero da vincoli.
La rinegoziazione offerta come alternativa
La controproposta della banca originaria è lecita solo se la variazione avviene senza spese (art. 120-quater, comma 5, TUB); se è condizionata a costi, la surroga resta esercitabile.
Il rifiuto per ragioni di merito
La banca originaria non può opporsi: la surrogazione opera anche senza il suo consenso (art. 1202 c.c.). La valutazione del merito creditizio riguarda soltanto la nuova banca.
§8 — CONSIGLI OPERATIVI
- Presentare la richiesta alla nuova banca in forma documentabile e conservare prova della data: da essa decorrono i trenta giorni lavorativi.
- Annotare il calendario: giorno iniziale escluso, sabati esclusi.
- Pretendere dalla banca originaria un conteggio estintivo analitico e verificarne ogni voce prima della stipula.
- Contestare per iscritto ogni costo, penale o commissione di estinzione e chiederne la restituzione.
- Non sottoscrivere clausole che subordinino o gravino la surroga: sono nulle.
- Verificare in quietanza data certa e dichiarazione di provenienza del denaro, e assicurarsi dell’annotamento a margine dell’ipoteca.
- In caso di ritardo, inviare reclamo scritto alla banca originaria e alla nuova banca, con calcolo della penale sul capitale residuo.
- Ricordare che il ricorso all’ABF presuppone un reclamo preventivo, da rivolgere a ciascun intermediario che si intende convenire.
§9 — CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
La portabilità funziona se tre elementi stanno insieme: un termine certo, una responsabilità effettiva della banca che ostacola l’uscita e un presidio contro le clausole dissuasive. Il quadro vigente al 13 ottobre 2026 li prevede, e la giurisprudenza ne ha precisato i contorni: ABF, Collegio di Coordinamento, decisione n. 15779/2018, ha chiarito il calcolo del termine e il riparto dell’onere della prova; Cass. civ., Sez. II, 19 febbraio 2021, n. 4526, e Cass. civ., ord. 9 luglio 2026, n. 22952, hanno ribadito che la quietanza è parte essenziale della struttura dell’operazione, con effetti sull’annotamento e sull’opponibilità ai terzi.
Per il mutuatario ne discendono indicazioni semplici. La tutela non è automatica: la penale presuppone un ritardo imputabile alla banca originaria e la prova delle date è il primo terreno di scontro. Va quindi documentata ogni fase, dalla richiesta alla quietanza all’annotamento. Occorre inoltre diffidare delle fonti che citano ancora il vecchio termine di dieci giorni.
Per il professionista, resta aperta la riflessione dottrinale sulla natura della surrogazione ex art. 120-quater TUB rispetto al modello codicistico e sulla risarcibilità del danno ulteriore. Nelle controversie concrete, tuttavia, l’esito dipende soprattutto da tre fattori: la prova del dies a quo, la completezza del conteggio estintivo e la correttezza della quietanza. Su questi punti si costruisce, già nella fase precontenziosa, la difesa del mutuatario.
Note in calce
[§1] Testo vigente e note di modifica: Brocardi.it (aggiornamento al 19 giugno 2026); Il Caso.it, Testo Unico Bancario, art. 120-quater.
[§2] Per le novelle fino al 2012: G. Mucciarone, Sulla surroga nei finanziamenti bancari non perfezionata nel termine (art. 120-quater, co. 7, T.U.B., modificato dalla l. n. 27/2012), in «Fatti e problemi della pratica», p. 757 ss.; Il Caso.it, note all’art. 120-quater TUB.
[§3] Sul Provvedimento della Banca d’Italia dell’11 febbraio 2025 (recepimento della direttiva (UE) 2021/2167) e sul D.Lgs. 31 dicembre 2025, n. 212: dirittobancario.it, 12 gennaio 2026.
[§4] A. Valzer, La surrogazione ex art. 120-quater t.u.b. tra evoluzione normativa e prassi applicativa, alla luce di alcune recenti sentenze di legittimità, in Rivista di Diritto Bancario, 2022, fasc. II, sez. I, p. 325 ss.
[§5] Decisioni ABF consultabili su arbitrobancariofinanziario.it (decisioni 2018/07, n. 15779; 2021/07, n. 16427).
[§6] G. Sicchiero, Quietanza di surroga del mutuo a repertorio: Cassazione 22952/2026, 4 agosto 2026; Altalex, 3 agosto 2026.
[§7] Mucciarone, cit., nota 4 e § 6.
[§8] Valzer, cit., § 1, sulle sentenze nn. 4526 e 4527 del 19 febbraio 2021; testo in Federnotizie.
